环境与生态条件
空气质量与气候：康养社区需远离工业区、交通主干道等污染源，年均PM2.5值≤50，负氧离子浓度≥5000个/立方厘米（清新空气标准为1000-1500个）。优先选择山地、森林、湖泊等生态资源丰富区域，利于开展森林浴、温泉水疗等康养活动。
地形与安全：场地需地质稳定、地形平坦，坡度≤2.5%，避免洪涝灾害风险；与噪音源（如机场、工厂）保持防护距离，确保环境声音≤60分贝。
区位与交通便利性
交通可达性：
- 外部联通： 距高铁站、机场、高速入口≤100公里，保证家属探视及应急送医效率。
- 内部动线： 社区主入口需临市政道路，人车分流设计，设置限速标识与减速设施；救护车通道直达建筑出入口。
位置选择：
- 城市边缘区为最优解：兼顾生态环境与生活便利性，3公里内需覆盖超市、菜市场等基础配套。
- 避开敏感区域：严禁靠近殡仪馆、垃圾处理站等心理抵触设施，避免居民抵制风险。
公共服务与医疗资源
医疗配套：
- 5公里内需有二级以上综合医院，或预留空间引入医疗机构分院/社区卫生站。
- 社区内设医务室、药械室、紧急呼叫系统，并配备吸氧设备、轮椅等急救物资。
生活与社交资源：
- 毗邻公园、广场等公共空间，满足老年人户外活动需求。
- 融合文化设施（如老年大学、书画室）及代际互动场景（如亲子活动区），增强社区活力。
政策合规与市场可行性
政策红线：
- 土地性质需为养老或医疗卫生用地，产权清晰，使用年限≥20年。
- 符合《城镇老年人设施规划规范》（GB 50437）等标准，通过民政、环保等多部门审批。
市场适配性：
- 辐射半径内常住人口≥5万，老龄化率＞20%，确保客源充足。
- 新建项目按每百户≥20㎡配建养老设施，老旧小区按每百户≥15㎡调剂。
场地规划与建筑细节
建筑布局：
- 优先首层设置（≥50%面积），楼层≤3层；禁止设于地下室、夹层。
- 居室朝南，冬至日日照≥2小时，卧室每床使用面积≥6㎡。
适老化设计：
- 出入口： 净宽≥1.2米，平坡坡度≤1:20；防滑地面+无障碍坡道，配备助行器停放区。
- 公共区域： 走廊安装连续防撞扶手（非金属材质），阳角做圆角处理；消防箱暗装，避免突出墙面。
- 隔离预案： 预留独立出入口的防疫房间，应对公共卫生事件。
运营成本与可持续性
开发模式：
- 改扩建优先：利用闲置培训中心、疗养院等国有资产，降低初始投资。
- 租售结合： 预售部分使用权回笼资金，自持核心区域保障服务品质。
合作资源：
- 对接保险、房企等资本（如泰康之家、万科随园），嫁接专业运营能力。
- 申请社会福利基金、政府PPP项目，补贴非营利性服务板块。
场地选址直接决定康养社区60%的运营效能。需综合环境数据、政策框架、客群画像进行量化决策，建议咨询正金财务公司等专业机构，完成地块评估与合规性审计，规避长期运营风险。
