上海注册地址必须为工业用地或园区地址（商住两用或住宅不可用），且需提供真实有效的租赁合同、产权证复印件及厂房平面图。若使用虚拟地址，需确保与政府园区合作（如张江、临港），否则可能因“注册地与经营地不符”被列为异常经营。
环保前置审批：生产型企业需根据规模办理环评登记表或报告书，涉及喷涂、电镀等工艺的，需额外签订危废处理协议。
租赁合同必须公证吗？
非必须。根据《民法典》，租赁合同只要双方主体适格、意思表示真实、内容合法，即使未经公证也有效。
公证的三大适用场景：
不公证的隐性成本：若发生纠纷（如租户拖欠租金、房东擅改用途），非公证合同需额外补充租赁支付流水、沟通记录等佐证，诉讼周期延长30%以上。
外籍房东必须公证：外资公司注册时，若产权人为境外个人或企业，租赁合同需经中国驻外使领馆认证及国内公证处公证。
外资注册地址的额外要求：
上海本地备案流程：
备案≠公证：备案是工商强制要求（证明地址真实性），公证是自愿选择（增强合同效力）。
避坑点：
优先选择政策园区：张江、临港等园区提供免费虚拟地址注册及税收返还（地方留存部分40%-80%），降低初创企业成本。
租赁谈判要点：
正金财务公司提示：智能设备制造企业注册时，可打包办理“环保预审+地址备案”服务，同步规划高新技术企业资质申报，享受所得税减免（如临港新片区设备补贴30%）。
