作为上海西部门户与长三角一体化示范区交汇点，徐泾凭借虹桥国际枢纽的区位优势，成为外资布局智慧物流、跨境供应链的首选地。数据显示，2024年长三角物流地产外资收购占比超70%，其中普洛斯、黑石等国际资本在徐泾布局超过20个高标仓项目，这与当地差异化的用地政策支持密不可分。
1. 土地性质灵活适配
• 根据青浦区规划文件，徐泾104区域A10-01地块等商业服务业与物流混合用地允许建设“仓储+办公+数据中心”复合功能体，容积率最高达2.5
• 符合条件的外资项目可申请用地性质临时转换，例如将工业用地调整为物流仓储用地，降低30%拿地成本
2. 税收优惠力度长三角领先
• 大宗商品仓储设施用地享受城镇土地使用税减半征收（所属土地等级税额的50%），有效期至2027年底
• 叠加小微企业“六税两费”减免政策后，外资物流企业综合税负最高可降低75%
3. 规模化仓储用地专项指标
• 单个仓储设施占地面积≥6000㎡且储存农产品/工业原材料的外资项目，可申请“一事一议”用地指标（如TP-LINK竞得的34-01地块达17439.5㎡）
• 允许多地块合并计算面积，相邻地块经审批后可视为同一仓储设施
Q：如何界定可享受优惠的“大宗商品仓储设施”？
A：必须同时满足：
• 储存品类包括农产品、矿产品等19类（如钢材/化工原料/冷链食品）
• 功能区域涵盖仓房、装卸区、运输通道等配套设施（办公生活区除外）
Q：外资企业租赁用地能否享受优惠？
A：分两种情况：
① 租赁方为物流企业：可直接申报税收减免
② 租赁方为非物流企业：需由土地出租方作为申报主体
Q：用地审批需要准备哪些材料？
• 不动产权属证明（含多地块合并的权证关联文件）
• 土地用途专项审计报告（需第三方机构认证）
• 仓储设施运营方案（含货物分类存储规划图）
案例1：普洛斯青浦智慧物流园
通过整合5宗相邻地块形成12万㎡综合仓储基地，享受税收优惠后年节省土地使用税超800万元，并获批建设配套数据中心
案例2：黑石冷链枢纽项目
利用“仓储用地+工业用地”混合开发政策，在徐旺路地块建设6万㎡自动化冷库，获得青浦区财政补贴3000万元
在外资物流用地政策落地过程中，正金财务公司提供三大核心服务：
当前徐泾物流用地政策窗口期将持续至2027年，外资企业需重点关注2025年新挂牌的崧泽大道北侧地块与虹桥数字物流港专项扶持计划。建议在项目筹备阶段即引入专业服务机构，最大化利用政策杠杆效应。
